La responsabilità del costruttore per i difetti e la rovina degli immobili
In accordo con quanto stabilito dall'articolo 1667 del codice civile, il costruttore è responsabile delle discrepanze (cioè, delle differenze rispetto agli accordi contrattuali) e dei difetti (ovvero, delle imperfezioni) dell'opera, a meno che:
- il cliente abbia accettato l'opera così com'era, ossia con le imperfezioni presenti; oppure
- i difetti o le discrepanze fossero noti o riconoscibili, a condizione che non siano stati tacitamente nascosti in malafede dal costruttore.
In presenza di tali condizioni, il cliente deve segnalare al costruttore le discrepanze o i difetti entro 60 giorni dalla loro scoperta. La segnalazione non è necessaria se il costruttore ha riconosciuto o nascosto le discrepanze o i difetti.
In pratica, chi desidera far valere la garanzia per i difetti dell'opera deve mettere in mora l'impresa (solitamente, tramite una formale comunicazione via raccomandata con ricevuta di ritorno o un mezzo equivalente, come la posta elettronica certificata) entro 60 giorni dalla comparsa del problema, pena la decadenza dei diritti.
In ogni caso, l'azione legale contro il costruttore si prescrive in 2 anni dalla consegna dell'opera. Ciò significa che, trascorso un biennio dalla consegna, il costruttore non potrà più essere ritenuto responsabile di eventuali difetti.
Secondo la Corte di Cassazione, una volta che l'opera è stata accettata senza riserve dal cliente, spetta a quest'ultimo, che ne ha il controllo fisico e legale, dimostrare l'esistenza dei difetti e delle conseguenze dannose lamentate, e se tali difetti vengono dimostrati, si presume la colpa del costruttore, il quale deve dimostrare non solo di aver agito con la diligenza e la competenza tecnica dovuta, ma anche il fatto specifico che ha causato il difetto.
Secondo la stessa Corte, se l'opera è stata completata e il cliente è stato citato per il pagamento, può sollevare contro il costruttore le discrepanze e i difetti dell'opera, rifiutandosi legittimamente di pagare quanto concordato inizialmente.
In base all'articolo 1668 del codice civile, il cliente che ha segnalato tempestivamente le discrepanze o i difetti può chiedere:
• la correzione delle imperfezioni, naturalmente a spese del costruttore;
• la riduzione del prezzo, in proporzione alla gravità delle discrepanze e dei difetti;
• la risoluzione del contratto, con il conseguente rimborso completo del prezzo già pagato, ma solo se l'opera è "irrecuperabile" mediante le correzioni sopra citate.
Secondo la Cassazione, il cliente può richiedere la risoluzione del contratto solo se i difetti dell'opera, influenzando significativamente la struttura e la funzionalità della stessa, la rendono totalmente inadatta alla sua destinazione o all'uso specifico previsto dal contratto, permettendo al cliente di scegliere tra la correzione dei difetti o la riduzione del prezzo se i difetti sono facilmente eliminabili, con la previsione comunque del risarcimento del danno.
Oltre alla garanzia per le discrepanze e i difetti dell'opera, la legge prevede una responsabilità specifica del costruttore per il crollo e i difetti delle proprietà immobiliari.
Avv. Ivan Marotta
